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房贷批量“换锚”来了!会影响你还贷吗?

2020-08-25 09:19   来源: 互联网    阅读次数:42

        抵押贷款定价的"锚"一直是过去的基准利率,并将根据基准利率波动。在2019年新抵押贷款顺利转换为贷款市场(LPR)利率后,央行于2019年12月28日宣布,从2020年3月1日至8月31日,它将推动股票抵押贷款定价的基准转换,客户可以与金融机构协商,决定是否改变基准利率或固定利率。

        

        中国银行、建设银行、工行、农业银行、邮政储蓄银行此前明确表示,从8月25日起,批量转换范围内的个人住房贷款将按照相关规定统一调整为LPR定价。该行表示,8月21日在批量转换为LPR定价的范围内对个人住房贷款进行了调整。

        

        2012年,张女士以970000英镑的贷款在北京购买了一套套房。她告诉中新经纬公司的客户,她已经没有多少剩余了,所以她更愿意尝试浮动利率。如果只是借来的话,我担心她会很难。但她也问,固定利率和浮动利率之间有什么区别?

        

        最大的区别在于还款金额,顾名思义,固定利率下的住房贷款利率将维持目前的利率水平,还款总额和每月还款额基本固定,不会受到外部因素的影响,但如果整体利率环境下降,固定利率偿还将保持相对较高的水平,转换为LPR后,抵押贷款利率将随着LPR、LPR下调、还款额的减少而变化;LPR的还款量也会增加。

        

        抵押贷款后,如何计算利率?最终能否减少每月供款?

        

        根据央行此前的公告,在抵押贷款定价基准被转换为LPR后,附加价值应等于原始合同最近的强制执行利率水平与2019年12月的LPR之间的差额(可能为负)。

        

        中国和新加坡经纬客户计算的账户:以商业个人住房贷款的折算为例,比如借款人小王,在购房时,他在贷款基准利率(浮动10%)上享有10%的折扣。贷款日期为2015年8月1日,贷款期限为30年。

        

        如果小王选择将抵押贷款的定价基准转换为LPR,5年期贷款的基准利率为4.9%,转换前的实际执行率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月,5年以上抵押贷款利率为4.8%,小王抵押贷款利率为4.41%≤4.8%和0.39%,即39个基点,未来抵押贷款利率为-0.39%。在按揭还清之前,增减幅度保持不变,抵押贷款利率将随着贷款利率的增长而变化。

        

        在转换过程中,我和银行需要协商确定要加或减的点数、重新定价的日期和重新定价的周期。重新定价日期是根据最新的定价基准重新计算贷款执行率的时间。通常有两种,一种是每年的1月1日,另一种是贷款发行日的"月到月"年度。

        

        以居研究所智囊团中心的研究主任严跃进为例,如果购房者在8月求助于lpr贷款,并每年重新计算月供款,那么2020年8月至12月的月供款与今年7月相同。2021年,如果贷款利率在5年以上提高5个基点,每月还款额将增加约31元,其中包括100万笔抵押贷款和30年期贷款,本金和利息相等。相反,如果LPR在5年内减少5个基点,那么月供款将减少31元。

        

        究竟哪一个有优势?

        

        中国和新加坡经纬客户注意到,从去年12月到今年8月,5年贷款利率下降了15个基点,从4.8%降至4.65%。如果是200万元的住房贷款,将以本金和利息相等的形式偿还20年。15个基点的削减意味着,平均每年抵押贷款支出可节省1963.83元,20年内可节省总额39276.53元。

        

        这证明了选择浮动利率定价更好吗?中国民生银行首席研究员文斌认为,如果贷款期限短,以前的抵押贷款利率相对较高,你可以选择LPR。期限长,贷款利率本身很低,可以选择固定的抵押贷款利率,因为这可以锁定每月的供应成本,今后我们可以更好地安排单个家庭的收入和支出,而不影响抵押贷款利率变化的正常生活安排。

        

        中关村互联网金融研究所首席研究员董锡庙表示,中短期内,中国利率呈下降趋势。将股票浮动利率抵押贷款转换为利率基准对借款人有利,有助于减少借款人的抵押贷款支出。

责任编辑:fafa
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